Каква е разликата между студио и апартамент? Разликата между апартаменти и апартаменти

Пазарът на жилищни и търговски имоти е невероятно обширен. Когато предлагат жилищни имоти, брокерите често наричат ​​апартамент апартамент. Този термин се превръща в своеобразен символ на успех, лукс, независимост и богатство.

Но еднакви ли са тези понятия - апартамент и апартамент? Дори и най-повърхностният поглед ще установи, че това са напълно различни неща. Нека да разгледаме разликата между апартаменти и апартаменти. Нека определим колко значими са тези разлики и защо тези понятия трябва да бъдат ясно разграничени.

Какво е апартамент?

Общоприето е следното определение. Апартаментът е вид отделен недвижим имот, който се използва както за постоянно пребиваване, така и за отдаване под наем. Има самостоятелен вход и е напълно пригоден за нормално живеене: има всички необходими комуникации, отопление, водоснабдяване, канализация. Апартаментите не са еднакви, те се различават един от друг по различното си местоположение в града, район, тип структура на жилищна сграда, етажност и много други параметри. Но въпреки всички различия, апартаментите съставляват един специфичен сегмент - жилищни имоти или жилищен фонд.

На вътрешния пазар на недвижими имоти има достатъчно оферти за продажба на апартаменти: това включва вторични жилища. Апартаментите за продажба могат да бъдат отлично ремонтирани, но обикновено не са обзаведени.

Апартаменти: какво е това?

Апартаменти, оборудвани с модерни комуникации, отлично обзавеждане и разположени в ж.к хотелски комплекси, се наричат ​​апартаменти. Това е елитен луксозен имот, използван за временно обитаване на богати гости. Основните характеристики на такова съоръжение са модерен стилен дизайн и пълно осигуряване на битови и технически комуникации. Настаняването в апартаменти е възможно само временно.

С други думи, апартаментите са непостоянни жилища, идентични хотелска стая. И точно както в класическата хотелска стая, незаменим атрибут на престоя в нея е пълното обслужване в удобно за гостите време, включително пълната гама от дейности по почистване, смяна на спално бельо, осигуряване на паркоместа, специализирани услуги за сигурност и други инфраструктурни съоръжения.

Това е много популярно в курортните зони и столичните райони. Заможните граждани често купуват апартаменти в непосредствена близост до работа, за да спестят време. Комфортни комплекси, така наречените апарт-хотели, се изграждат в непосредствена близост до морето или до бизнес центъра на града.

На потенциалния купувач се предлагат различни видове апартаменти, най-често срещаните от които са двустайни и западни варианти „студио“, в които всекидневната е комбинирана с кухня. На пазара обаче се продават апартаменти с 2 и 3 спални, както и многоетажни помещения. Разликата между апартамент и апартамент е, че купувачът на апартамент придобива жилищна площ с модерен ремонт, стилни мебели и вградени уреди.

Правен статут на апартаментите

В руското законодателство понятието „апартамент“ не е фиксирано, в същото време терминът „жилищни помещения“ се дефинира доста широко. Признат е като отделно помещение като част от недвижим имот, подходящо за постоянно пребиваване и отговарящо на установените стандарти за санитарни, технически и други оперативни правила. Законодателството предвижда следните видове помещения като жилищни помещения: къща или част от нея, апартамент или дял в него, стая. Терминът „апартамент“ не се отнася за сегмента „жилищни недвижими имоти“. С други думи, на въпроса за апартаментите: какво е това, можете да отговорите, че това са жилищни помещения в нежилищна сграда.

Разлики между апартамент и апартамент

Така че апартаментите не са свързани с жилищния фонд, така че могат да бъдат създадени в сгради от всякакъв тип, например офис сгради. За да получите статут на „апартамент“, се изисква принадлежност към жилищния фонд. Освен това има разлики между тези понятия в други равнини:

• съгласно изискванията на резолюцията на Госстандарт, площта на апартамента не трябва да бъде по-малка от 40 м2, а броят на стаите трябва да бъде 2 или повече, наличието на баня и кухня се счита за задължително;
• Такива изисквания не се налагат на апартамент, който може да има само една стая с много по-малка площ.

Нека разгледаме по-отблизо всяка разлика между апартамент и апартамент.

Цена

Експертите на пазара на недвижими имоти отбелязват, че цената на апартаментите обикновено е с 10-15% по-ниска от цената на апартамент от подобен тип, но експлоатационните разходи винаги са по-високи. Това се дължи на факта, че разходите комунални услугиза собствениците на апартаменти е значително по-висока от цената им за собствениците на жилищни имоти. По-специално услугите за отопление са по-високи с 20-30%, водоснабдяването и канализацията - с 12-25%. Представените цифри са двусмислени; цените на жилищните и комуналните услуги зависят не само от регионалното местоположение, но и от естеството на връзката на комуналните услуги с мрежите на организациите за доставка на ресурси. Например, ако услугите се предоставят чрез посредници, тогава ще трябва да платите още повече за тях.

Липсата на понятието „апартаменти“ в жилищните имоти не позволява на техните собственици да кандидатстват за субсидии за сметки за комунални услуги, при условие че общият им месечен доход за последните 6 месеца не надвишава установените стандарти. Собствениците на апартаменти не могат да се възползват от предимствата, регламентирани от Жилищния кодекс. Каква е разликата между апартамент и апартамент, освен разходните характеристики?

Функции за регистрация

Закупуването на апартамент предполага възможност за постоянна регистрация по местоживеене. Невъзможно е да се регистрирате в апартаменти по местоживеене поради факта, че законно те не са жилища.

Все още остава неясен въпросът за възможността за временна регистрация в апартаменти, въпреки че няма пряка забрана за упражняване на такова право от собственици на апартаменти, закупени в сгради със статут на апарт-хотел или хотел.

Липса на обекти със социална значимост

Когато решавате коя покупка е по-изгодна - апартамент или апартамент, трябва да запомните, че предприемачът на такива сгради не носи никакви задължения за изграждане на съоръжения за социална инфраструктура. Всъщност този фактор обяснява относителната евтиност на апартаментите - разработчиците на хотелски комплекси, като правило, не строят училища, детски градини и клиники.

Въпреки факта, че брокерите обикновено не повдигат този проблем или го изглаждат с уверения, че застрояването на апарт-хотели се извършва в райони с изградена инфраструктура, не трябва да го забравяте. В мегаполисите обемът на строителството и продажбата на такива комплекси е много значителен, а социалните съоръжения не във всеки район могат да осигурят увеличение на нерегистрираните потребители.

Ръководството на отдела за градско планиране на Москва планира да одобри строителни стандарти, задължаващи предприемачите да изграждат инфраструктурни съоръжения успоредно със строителството на хотелски комплекси. Най-вероятно въвеждането на такива задължения ще повиши цената на апартаментите до цената на апартаментите.

Не се изисква разрешение за преустройство на апартаменти

Как апартаментите се различават от апартаментите? Фактът, че необходимостта или възможността за преустройство на тези помещения е регламентирана общи разпоредбиКодекс за градоустройство, според който не се изисква разрешение, ако предложените промени не водят до структурни промени и не променят нивото на надеждност и безопасност на нежилищна сграда. И ако липсата на разрешителни значително опростява реконструкцията на жилищни помещения, тогава има много проблеми в организационните характеристики на функционирането на такива сгради.

Трудности при управлението на нежилищни сгради и разлики в данъците върху имотите

Съгласно Жилищния кодекс техническите помещения на жилищна сграда (тавани, мазета и т.н.) са споделена собственост на собствениците на жилищните помещения. Това правило не е предвидено за апартаменти. Следователно купувачът, който ги купува, трябва да помни, че собствеността върху останалата част от сградата и инженерните мрежи е на предприемача и той може да наложи на собствениците услугите на управляващо дружество, което е изгодно за него.

В допълнение, законодателството, прието от 2015 г. насам, значително увеличи данъка върху имуществото, чието изчисляване вече ще се извършва на базата на И ако ставката на жилищния данък е 0,1% и се прилагат доста впечатляващи предимства, тогава нежилищните недвижими имоти , което включва апартаменти, се облага със значително по-висока ставка.

Естество на придобиване

Разликата между апартаменти и апартаменти се проявява и за целите на покупката. Покупката на апартаменти като правило е с инвестиционен характер, т.е. в повечето случаи те се купуват с цел печалба, докато покупката на апартамент е с подчертан социален произход – настаняване.

Ако собственикът на апартамент се регистрира като индивидуален предприемач и декларира доходи от отдаване под наем на имущество, тогава той няма право на освобождаване от данък при продажба на тези помещения, дори ако те са били собственост повече от 3 години.

Разбирайки разликите, за потенциалния купувач е по-лесно да реши коя стая му подхожда най-добре - апартамент или апартамент. Кое е най-доброто за него и целите, които преследва, само той си знае. Статусът на закупения имот зависи от естеството на придобиването, възможностите, необходимостта или други условия. Сега, когато обмисляте бъдеща покупка, можете ясно да си представите как апартаментът се различава от апартамента.

Днес апартаментите могат да бъдат намерени не само в луксозния сегмент - на пазара се появяват все повече оферти. Апартаментите са търсени и са станали достъпни за широк кръг купувачи. Придобиването на такъв имот обаче е съпроводено с много особености.

Първият въпрос, който възниква у обикновения човек, е какво представляват апартаментите? Много хора не знаят, че те се отличават от апартаментите по редица важни детайли. И ако преди това големите гарсониери се считаха за апартаменти, сега този тип жилища придобиват по-прецизни правни характеристики и апартаменти могат да бъдат намерени дори на 30 квадратни метра. метра. По същество това е същият хотел, в който можете да закупите стая с кухня, в цената на която е включена хотелската инфраструктура. Може вече да има места за отдих, фитнес зали, ресторанти и СПА центрове, както и офис площи и конферентни зали, отбелязват специалисти от фирма "Азбука Жилища". Апартаментите са нежилищни помещения, теоретично те са търговски недвижими имоти. Ето защо много жилищни комплекси са преустроени офис сгради. В Москва, в райони, където е забранено изграждането на жилищни имоти, е напълно законно да се строят апартаменти и да се продават като жилищни помещения. Няма да е възможно да се регистрирате на такова място, но можете да направите временна регистрация и дори тогава не навсякъде и не винаги. Тоест основната разлика между апартаментите и апартаментите в Русия е техният различен правен статут.

Третякова ДарияРъководител отдел Консултации и анализи в Азбука Жилия„За семейство с деца, например, невъзможността да се регистрирате в апартамент е значителен недостатък за цял живот. Съответно ще възникнат трудности с използването на районни поликлиники, детски градини и училища. Доста трудно е да получите ипотечен кредит за закупуване на апартамент. И програмите, насочени към подпомагане на закупуването на жилища, не се отнасят за апартаменти. За разлика от апартамента, апартаментът може да бъде запориран от кредитор от собственика, дори и да е единственото му жилище.“

Собствениците на апартаменти обаче не проявяват особен интерес към регистрацията, отбелязват анализаторите на Hospitality Income. По правило такива имоти се закупуват като втори или трети дом за заможни хора. Обикновено скъпи апартаменти купуват служители на чужди компании, топ мениджъри и бизнесмени - за тях е важно местоположението и хотелското обслужване, отбелязва Дария Третякова, ръководител на отдела за консултации и анализи в Азбука Жилия. В допълнение, статутът на нежилищни помещения позволява на собствениците на апартаменти да регистрират юридически лица, което може да бъде удобно за компанията.

Елена Лисенкова Изпълнителен директор на Hospitality Income„Този ​​формат на жилищни имоти, завоалиран като хотелски формат, който дойде при нас от Запада, се прилага в много руски градове и като цяло стана познат. А това, че регистрацията в тях е невъзможна, не притеснява никого. Ако говорим за развитието на пазара на апартаменти като цяло, тогава посоката на апартаментните имоти в момента се развива в два формата. Във формата на апарт-хотел, когато хотелският комплекс първоначално е създаден за отдаване под наем на стаи за временно настаняване на гости, но тези стаи имат по-просторни характеристики в сравнение с класическите хотелски стаи. И обслужващи апартаменти, които са комплекс от апартаменти, които първо се продават на пазара на крайни потребители, които от своя страна могат да прехвърлят тези апартаменти на управлението на професионална централизирана управляваща компания, която ще отдава и поддържа апартаментите.

Недостатъците включват оперативни разходи и повишени данъци. Днес тя е пет пъти повече за апартаменти, отколкото за апартамент, а месечните такси за обслужване могат да варират от 15 до 40 хиляди на месец или повече. Но апартаментите са много по-евтини - 15-20% по-ниски от апартаментите на същото ниво. Това до голяма степен се дължи на липсата на инфраструктура - предприемачът не е задължен да строи клиники, детски градини и училища, както се прави в случая с апартаментите. Например центърът на Москва изпитва напрежение - училищата и детските градини са пренаселени, а броят на жилищните комплекси расте. Освен това в такива съоръжения може да липсват места за паркиране, което също увеличава натоварването на градската инфраструктура.

Въпреки дребните недостатъци, апартаментите имат редица важни предимства. И тук, както се казва, това е въпрос на вкус и приоритети: вашият избор трябва да се основава на целта, за която купувате жилище. Според специалистите от Hospitality Income Consulting търсенето на апартаменти ще расте само през следващите три години.

Апартаментите като клас жилища в Русия вече са на повече от 10 години. Апартаменти станаха почти позната дума на пазара на недвижими имоти. Въпреки това въпросите от поредицата: „Как апартаментите се различават от обикновените апартаменти?“ възникват и днес.

Нежилищни жилища

Основната характеристика на апартаментите като клас жилища е, че тези помещения принадлежат към нежилищния фонд. От правна гледна точка те обикновено се считат за търговски недвижими имоти, предназначени за временно пребиваване. Това е свързано както с предимствата, така и с недостатъците им пред обикновените апартаменти.

Предимства на апартаментите

1. Изгодна цена.Преди това апартаментите принадлежаха към елитните жилища, следователно в сравнение с „обикновените“ апартаменти те бяха доста скъпи. Сега можете да намерите не само апартаменти от бизнес класа, но и от икономична класа.

Разликата в цената между апартамент и апартаменти от същия клас на подобна площ в същия район е 15-25%. Апартаментът определено ще струва повече от апартаментите..

2. Отворен план. От правна гледна точка апартаментите не са жилища, следователно тяхната реконструкция не подлежи на одобрение съгласно жилищното законодателство. Като правило апартаментите иматотворен план , а въображението на собственика им по време на ремонт е ограничено само от носещи стени и „мокри помещения“

3. Елитна инфраструктура. Апартаментите на високо ниво са предназначени за богати клиенти, които са много взискателни към качеството на инфраструктурата. На тяхна територия или на първите етажи на жилищен комплекс често има банкетни зали, СПА центрове, фитнес клубове, престижни магазини и дори банкови клонове.

Апартаментите от икономична класа не се различават от обикновените апартаменти и може изобщо да нямат собствена инфраструктура.

4. Удобна локация. Поради специфичното си естество, апартаментите не подлежат на градски ограничения за застрояване „запълване“. Те могат да бъдат разположени в гъсто населени райони или на последните етажи на първокласни бизнес центрове. Градските апартаменти често се купуват, за да се спести време за пътуване - жилищата могат да бъдат разположени на пет минути от офиса. А селските комплекси имат възможност да предложат на жителите си изключителни услуги, например членство в близъкяхт клуб.

5. Затворена екосистема. За разлика от градските жилищни сгради, чиито разработчици са задължени да прехвърлят част от апартаментите в общински жилища, предприемачът на апартаменти няма такава тежест. Следователно жителите на луксозни апартаменти могат да се движат сред хора, които са сходни по социален статус, житейски ценности и хобита.

Дори в апартаментите от икономична класа социалният статус на собствениците е по-висок в сравнение с обикновена жилищна сграда. Тъй като апартаментите все още са втори дом.

6. Атрактивност като инвестиция. Апартаментите, като апартаментите, могат да се отдават изгодно както за дългосрочен, така и за краткосрочен наем. Особено ако апартаментът е с добра локация.

Покупката на апартаменти с последваща препродажба вече е уместна само като дългосрочна инвестиция. Увеличаването на периода на владеене от 3 на 5 години, необходим за продажба без плащане на данък върху дохода, направи „бързите“ сделки с недвижими имоти по-малко изгодни.

Недостатъци на апартаментите

1. Невъзможност за регистрация. Тъй като апартаментите не се считат за жилищни помещения, е невъзможно да се получи регистрация или дългосрочна регистрация по местоживеене. Така собствениците на апартаменти няма да могат да получат идентификационен номер на данъкоплатеца (TIN) или да се регистрират на трудовата борса. Предприемачът не е длъжен да предоставя на клиентите си социална инфраструктура, така че жителите на такива сгради получават места в училищата и се назначават в клиники „вторично“, след тези, които имат постоянно местожителство в района.

За повечето купувачи на апартаменти проблемът с регистрацията не е сериозен.За много собственици на такива жилища апартаментът е втори или трети апартамент.Собствениците на луксозни имоти използват платени програми за здравно осигуряване и водят децата си в частни учебни заведения. Е, за тези, които „бягат“ от армията или издръжката, липсата на регистрация може дори да бъде плюс.

2. По-високи данъци. Ако данъчната ставка за апартамент е 0,1 -0,3% от кадастралната стойност, тогава за апартаментите това плащане е по-високо от 0,5 до 2%. Трябва обаче да се има предвид, че апартаментите са по-евтини от апартаменти с подобен размер, така че данъчната основа при апартаментите е по-малка, както и крайната сума на данъка.

3. По-високи сметки за комунални услуги. Тарифите за водоснабдяване, канализация, отопление и електричество за апартаменти са изчислени както за нежилищни помещения, следователно, в сравнение с обикновените апартаменти, апартаментите ще бъдат по-скъпи за поддръжка. Разликата е само 10–25%, тоест 2–4 хиляди рубли в абсолютно изражение, което едва ли ще бъде от основно значение и което едва ли ще бъде от основно значение за купувачите на недвижими имоти от бизнес и премиум клас.

4. Липса на жилищни помощи. Тъй като апартаментите не се считат за жилищни помещения, техният собственик не може да поиска приспадане на имущество или освобождаване от данък при продажба на недвижим имот след три години собственост. Освен това, в случай на съдебен спор, апартаментите не са предмет на член 79 от Федералното законодателство на Руската федерация, тоест върху тях може да бъде наложена санкция, дори ако те са единственото място на пребиваване на гражданина длъжник и семейството му. И накрая, регионалните закони за жилищните субсидии не се прилагат за собствениците на апартаменти.

От 2014 до 2016 г. пресата периодично съобщава за планове на законодателно ниво за приравняване на апартаменти към апартаменти. Или поне да позволи дългосрочна регистрация (вписване) в тях. Лобито на разработчиците със сигурност ще продължи да оказва натиск върху властите. И може би такова решение все пак ще бъде взето. Например, като по-евтин (в сравнение с държавната подкрепа за ипотеки) начин за подпомагане на строителния бизнес по време на криза.

Приятно пазаруване!

p.s. На 20 януари 2017 г. Сбербанк започна да издава заеми за закупуване на апартаменти в строеж. Ставката е 11,5-13% годишно.

28.03.18 126 622 13

От гледна точка на правото и правото

Последният път, когато започнахме да разказваме, Време е да поговорим за законите: нека да разберем как апартаментите се различават от апартаментите.

Екатерина Мирошкина

икономист

От гледна точка на закона апартамент не е същото като апартамент. Дори там да живее семейство с три деца и това да е единственото им жилище. Временната регистрация също не прави апартамента жилищен недвижим имот. Сграда с апартаменти не се счита за жилищна сграда, дори ако има управляваща компания, пощенски кутии в коридорите и люлки в двора. За държавата апартаментите са вид търговски имоти. Това е основната разлика между апартаментите и апартаментите.

Можете да спестите милион рубли при покупка и след това да загубите много повече, ако не изчислите всичко предварително. Загубите не винаги се измерват в пари и могат да бъдат необратими.

Всеки отговаря за себе си

Ние ще ви кажем най-важното за апартаментите от гледна точка на правото и икономиката, а вие сами преценете дали имате нужда или не. Във всеки случай покупката на недвижим имот е въпрос, при който е по-добре да потърсите помощ от професионалисти. Голяма грешка е да мислите, че сега ще ви кажат всичко в интернет. Има много нюанси по този въпрос. Консултирайте се със специалист.

Предназначение на помещенията

Законът има конкретен списък кои помещения могат да се считат за жилищни. По подразбиране апартаментите не отговарят на това определение. Дори сграда от хотелски тип да изглежда отвън като жилищна сграда, тя все още не е жилище.

Ако притежавате апартаменти, най-вероятно сте собственик на търговски недвижим имот, а не на апартамент. В този случай законите, които се отнасят до жилищата, няма да се прилагат за апартаментите. Ако четете правилата за държавна подкрепа, условията за ипотека или изискванията към бенефициентите и там се появяват думите „жилище, жилищни помещения“, това едва ли ще ви притеснява.

Например, държавата е установила изисквания за безопасност на жилищните помещения, височината на сградите, осигуряването на асансьори, местоположението на баните, подсилените подове, естественото осветление, височината на таваните, звукоизолацията и дори наклона на стълбите. Тези изисквания не важат за нежилищни апартаменти.

Теоретично има апартаменти, които се намират в жилищна сграда. Това може да се разбере от документите за конкретен проект, където ви се предлага да закупите недвижим имот. Например предназначението на сградата и нейните помещения може лесно да се намери в декларацията за проекта, която със сигурност ще бъде на уебсайта на предприемача.

Апартамент.Когато купувате апартамент в обикновена жилищна сграда, вие автоматично ставате съсобственик на общата собственост. Въпреки че в сертификата не пише това, по подразбиране притежавате част от покрива, фасадата, общите тераси, входа, мазето, стълбищата, асансьора и дори двора. Този дял не може да бъде разпределен в натура, продаден или изоставен.

Апартамент.Тук всичко е сложно. Режимът на обикновена споделена собственост върху общ имот в нежилищна сграда не е пряко уреден от закона. Някои експерти смятат, че собствениците на апартаменти нямат права на собственост върху общата собственост. Но Върховният арбитражен съд обясни, че собствениците на помещения в нежилищни сгради имат същите права и задължения като в жилищните сгради - те притежават дял в общата собственост и са длъжни да плащат за поддръжката му.

Този подход има както предимства, така и недостатъци. С жилищна сграда всичко е повече или по-малко ясно - има входове, стълбища и асансьори, които всички жители използват по един или друг начин. Логично е всеки да плаща за тях. В нежилищна сграда, в допълнение към апартаментите, може да има офиси, търговски помещения, фоайета, фонтани, входни групи - всичко това е обща собственост, която собствениците не само на офиси, но и на апартаменти ще трябва да поддържат.

Дори едно семейство да е закупило апартамент, да живее там с деца и никога да не посещава фоайето на бизнес центъра, теоретично може да бъде задължено да плаща поддръжката на тази част от сградата. Конкретно управляващо дружество може да установи свой собствен режим, но по подразбиране обясненията на Върховния съд работят по този начин, а съдебната практика е двусмислена. Утре ще дойде друга управляваща компания и ще промени всичко.

Държавата не регулира списъка с услуги на управляващите дружества за нежилищни сгради. Ако класът търговски обект изисква услугите на градинари, икономи и портиери, собствениците на апартаменти ще плащат за тях. От една страна, това ви позволява да изграждате апартаменти с невероятна красота и удобство. От друга страна можете да получите услуги, от които всъщност не се нуждаете.

Управление на дома

Къщата има много работа, освен това, което се случва зад железните врати на апартаментите. Почистване на входове, ремонт на асансьори и покриви, завинтване на крушките; в местната зона трябва да изградите платформи и да поставите пейки, да косите тревни площи и да поставите стълбове, да боядисате огради, да метете листа. Кой, как и за какви пари ще го направи е отворен въпрос.

Апартамент.В жилищна сграда проблемите на управлението се решават от управляваща компания или HOA. Управляващото дружество се избира от събрание на собствениците. Той също така взема ключови решения относно управлението на къщата. Събранието на собствениците е демокрация в действие: всеки собственик има някаква „тежест“ в зависимост от площта на апартамента си и той може да гласува с тази „тежест“.

Активните жители могат да водят кампании, да обединяват групи от собственици около себе си и да влияят на гласовете - точно както в нормалния демократичен процес. Ако една млада майка има време и желание, тя ще организира всичко и на входовете ще има рампи за колички. Пенсионерите могат да се обединят и да гласуват, за да няма паркинг в двора. И ако собствениците на автомобили имат повече гласове, тогава пенсионерите ще останат без пейки и зелени площи, а паркирането ще се разшири - и всичко това за обща сметка.

За да сте сигурни, че ще решите проблемите на жилищна сграда по свой начин, трябва да сте собственик на повече от половината от квадратните метри в тази сграда или да контролирате решенията на такива собственици. Това, разбира се, е невъзможно в реалния живот, така че всички жители могат да влияят на общите решения.

Апартамент.В нежилищна сграда с офиси и магазини може да възникне следната ситуация: предприемачът не продава офисите, а ги отдава под наем, запазвайки собствеността. Или цялата офисна и търговска част са закупени от строителна компания. Така се появява мажоритарен собственик - този, който притежава повечето гласове. И който има мнозинството от гласовете, има право сам да взема решения за къщата.

Това е малко вероятно, ако комплексът се състои само от апартаменти. Но това не може да се изключи: не знаете на кого принадлежат. Може би някой бизнесмен е купил сградата и е отворил там хотел. Има право: назначаването позволява.

Ако пред вас е комплекс от офиси и апартаменти или, например, висок апартамент, стърчащ от корема търговски център- има риск. И много висок.

Мажоритарният собственик може да гласува за повишени тарифи, да назначи удобно за него управляващо дружество, да наеме градинар от Рубльовка, да постави паметник в негова чест в центъра на двора или да даде под наем първия етаж за караоке клуб, който само включва песни от Григорий Лепс. Жителите на апартаменти няма да разполагат с никакви законови механизми за справяне с подобна ситуация. Дори доказателствата, че мажоритарният собственик е в съюз с управляващото дружество, няма да помогнат. Това не се счита за злоупотреба с право.

Отношения със съседите

Апартамент.По закон нито вие, нито някой друг можете да използвате жилищни помещения за бизнес. Не можете законно да създадете офис или мини-хотел в апартамент; не можете да отворите кафене, сауна, звукозаписно студио или място за рап битки. Помещенията трябва да бъдат преустроени в нежилищни, а това не винаги е възможно.

Разликата между апартамент и апартамент е, че за жилищните сгради има режим на тишина: след определено време не можете да правите шум в апартаментите. Ако живеете в реална жилищна сграда и през нощта иззад стената постоянно се чуват евтини удари, имате законови механизми да повлияете на това.

Апартамент.Собствениците могат да ги използват по всякакъв законен начин, ако спазват техническите разпоредби и изискванията на надзорните органи. Тези изисквания не са същите като за апартаментите. Апартаментите могат да имат различно предназначение, но винаги са нежилищни. В хотелски тип апартамент може да се живее като в апартамент, а някой да купи няколко съседни, за да ги дава под наем на командировки, чужденци и влюбени двойки - това е законно.

Няма изисквания за тишина или шумоизолация на апартаментите - съседите през стената могат да свирят на барабани през нощта.

Те могат да отворят бар на приземния етаж без ваше разрешение, разрушавайки част от стената и блокирайки гледката ви. Разликата между апартамент и апартамент е, че в обикновена къща те ще поискат разрешение от жителите, но в жилищен комплекс може да не поискат. Хората могат да минават през вашия вход до офиса на мрежова компания. Освен това охраната ще е длъжна да им издава пропуски.

Това не означава, че при закупуване на апартамент непременно ще се сблъскате с подобни проблеми. Може би тихи семейства ще живеят до вас и целият комплекс ще бъде населен от обикновени хора. И само първият етаж ще се отдава под наем за офиси и магазини, а там ще бъдат разположени нотариус, аптеки, хранителни стоки, банков клон и детски център - всичко, за което сте мечтали. Но когато купувате, трябва да сте наясно, че комплексът с апартаменти не е жилищна сграда. Не се покрива от жилищния кодекс и жителите имат по-малко права.

Запор за дългове

Апартамент.Според закона единственото жилище не може да бъде отнето за дългове. Дори собственикът на апартамент да дължи много пари на банка, съсед, организация за микрофинансиране или някой друг, имуществото му няма да бъде отнето от него и семейството му няма да бъде изгонено на улицата. Изключение правят само ипотекираните апартаменти, които вече са заложени в банката.

Апартамент.Апартаментите не са жилища, така че няма ограничения за събирането им. Няма значение, че там живее семейство, което е закупило апартамент за постоянно пребиваване, те нямат друг недвижим имот и кредитът не е взет срещу обезпечение на апартамента. За съдебните изпълнители апартаментът е обикновен актив, който може да бъде конфискуван и обявен за продажба за изплащане на дълг. Например, ако собственикът е индивидуален предприемач, той е натрупал дългове към кредиторите и данъчната служба. Семейството и децата му живеят в апартамента, но този имот не е защитен от възбрана.

Удръжки при закупуване на недвижими имоти

Апартамент.Разликата между апартамент и апартамент е, че когато го закупите, можете да поискате приспадане и да получите възстановяване на данък. Ако закупите апартамент, докато сте женени и никой от съпрузите не е използвал приспадането преди това, семейството ще може да върне до 520 хиляди рубли. Освен това държавата ще върне 13% от платената лихва по ипотечния кредит - максимум 390 хиляди рубли на всеки съпруг.

Апартамент.Няма удръжки за нежилищни имоти, дори ако обикновено семейство с деца го закупи и планира да живее там постоянно.

Апартамент.Жителите на апартаменти не са посочени в списъка на потребителите, които са приравнени към населението. Въпреки факта, че в апартаментите живеят обикновени хора, се смята, че там се доставя електричество за търговски нужди.

Данък имоти

Апартамент.Данъците върху имотите се изчисляват по ставки за жилищни помещения. Те могат да варират в зависимост от региона и цената на апартамента, но има федерални стандарти. Жителите ще плащат 0,1% от кадастралната стойност на апартамента. В този случай можете да използвате приспадане на данък върху имуществото от 20 квадратни метра. За тази площ не се плаща данък върху имотите - само върху разликата.

Това обезщетение не зависи от социалния статус и доходите - дава се за апартаменти във всеки регион. Например, ако площта на апартамент е 39 квадратни метра, тогава данъкът ще се начислява само върху 19 квадратни метра и със ставка от 0,1%. За апартаменти над 10 милиона рубли в Москва ставката се повишава до 0,15%, но все още е много по-ниска, отколкото за апартаменти. Има и коефициенти за намаление - те също могат да намалят данъка, но те са валидни за ограничен период.

Апартамент.За апартамент от хотелски тип ще трябва да платите приблизително пет пъти повече данък върху имотите спрямо апартамент - 0,5%. Възможно е да спестите малко поради по-ниската кадастрална стойност. А ако апартаментът е в административно-бизнес комплекс, тогава ставката ще е още по-висока - 2%.

Собствениците на апартаменти не получават приспадане на федерален данък върху собствеността: те ще плащат данък върху цялата площ.

Сравнение на данъка върху имотите за апартамент и апартаменти с площ от 39 м²

Използвайки данни от уебсайта на комплекса във Фили като пример, при условие, че апартаментите са с 20% по-евтини от апартаментите

Цена за 1 м²

Апартамент

336 000 рубли

Апартамент

269 ​​000 рубли

Цена

Апартамент

336 000 рубли

Апартамент

269 ​​000 рубли

Цена

Апартамент

13 милиона R

Апартамент

10,5 милиона R

Данъчно приспадане

Апартамент

Апартамент

Данъчната основа

Апартамент

19 m² × 336 000 = 6,38 милиона рубли

Апартамент

39 m² × 269 000 = 10,5 милиона рубли

Ставка на данък върху имуществото

Апартамент

Апартамент

Годишен данък върху имотите

Апартамент

9576 R

Апартамент

52 500 рубли

В Москва има коефициент на намаление за апартаменти, но той се прилага само за онези комплекси, които са включени в официалния регистър на апартаментите и отговарят на други изисквания. През март 2018 г. този регистър беше разширен - вече има 16 жилищни комплекса. Ако даден комплекс не е вписан в регистъра, няма ползи за него.

Други облекчения за данък върху имуществото в регионите, например за пенсионери, хора с увреждания и големи семейства, също не се прилагат за апартаменти.

Ако избирате между апартамент и апартамент, разберете ставката за конкретен имот и изчислете сами данъка с помощта на експерт. Дори не вярвайте на изчисленията на уебсайтовете на разработчиците. Тогава може да се окаже, че данъкът всъщност е по-висок, ставката не е 0,5%, а 2%. Освен това кадастралната стойност расте, но никой няма да впише комплекса в регистъра.

Основен ремонт

Апартамент.Собствениците на жилищни помещения в жилищни сгради правят задължителни вноски във фонда за капитален ремонт. След това тези пари се използват за извършване на основен ремонт на общо имущество. Казахме ви, че минималната вноска за основен ремонт в Москва от 1 юли 2017 г. е 17 рубли на квадратен метър.

Апартамент.Собствениците на търговски недвижими имоти в нежилищни сгради не са задължени по закон да правят вноски във фонда за капитален ремонт всеки месец. Но когато дойде моментът за ремонт на общата собственост, вие също няма да можете да разчитате на натрупани вноски и финансиране. Но като правило апартаментите се купуват в нови сгради, които скоро няма да изискват основен ремонт.

Сравнение на плащанията за основен ремонт на апартамент и апартамент с площ от 39 м²

Минимално плащане на m²

Апартамент

17 R

Апартамент

0 R

Задължително плащане на месец

Апартамент

663 R

Апартамент

0 R

Вноски за основен ремонт на година

Апартамент

7960 R

Апартамент

0 R

Социална инфраструктура и технически изисквания

Апартамент.Държавата трябва да контролира параметрите на жилищното застрояване. Има изисквания за броя на училищата, детските градини, клиниките, пътищата и други инфраструктурни обекти. Предприемачът трябва да ги изгради за своя сметка или с помощта на държавата.

За съжаление, всъщност много разработчици не спазват тези параметри: те се заговарят с длъжностни лица, получават одобрени проекти без училища и клиники или безкрайно забавят доставката на инфраструктурни съоръжения. Но собствениците на апартаменти имат поне някои гаранции и права. Те са защитени не само от градоустройствените разпоредби, но и от федералните закони.

В жилищен район не трябва да се строят шумни производства или опасни съоръжения. И ако дори се появи минипроизводство, около него трябва да има санитарна зона. Входът на магазин в жилищна сграда трябва да е отделен, а не през входа. Нивото на шума в апартаментите трябва да съответства на госта, а за апартаментите са установени санитарни стандарти. Ако се установи отклонение, можете да поискате наказание или да принудите разработчика да коригира недостатъците.

Апартамент.Няма такива градоустройствени стандарти за търговски зони. Може да се окаже, че в района, където се намира комплексът, няма училище или клиника. Градът не е длъжен да ги строи.

Броят на живущите в апартаментите не се взема предвид при планирането на застрояването. Например 200 деца могат да живеят в апартамент, но няма да им се строи отделен. детска градинаи няма да планира място в най-близкото училище.

За апартаментите няма строги изисквания за санитарни стандарти, характеристики на материалите, оформление и звукоизолация. Качеството на строителството не се контролира по същия начин, както при жилищата - това вече е на съвестта на предприемача.

Прехвърляне на апартамент в жилищни помещения

Нежилищните помещения теоретично могат да се считат за жилищни. За целта цялата сграда трябва да бъде официално преустроена в жилищна сграда. Самостоятелен апартамент не може да бъде признат за апартамент. И въпреки че такъв механизъм съществува на хартия, за отделен собственик на апартамент е невъзможно да го приложи на практика.

Какви са ползите от покупката на апартамент?

място.Често в някои удобни и интересно мястоНе можете да построите жилищна сграда, но сграда с апартаменти може. Това се случва, когато в градоустройствения план има място за бизнес център или хотел, но няма достатъчно място за микрорайон с паркинги, училища, клиники и санитарни зони. Или местоположението не е подходящо за жилищно строителство поради близостта на промишлени съоръжения. Апартамент може да бъде единственият ви шанс да закупите недвижим имот, за да живеете на правилното място, като например близо до работа или в центъра на града.

Повечето обикновени граждани, когато чуят думата "апартамент", си представят... Руското законодателство обаче тълкува този термин съвсем различно и класифицира този вид недвижими имоти като нежилищни. Ето защо всеки, който е решил да купи жилище, трябва да знае какво е апартамент и апартамент, каква е разликата между тези видове помещения, нюансите на правната регистрация и пребиваване.

Прочетете в статията

Апартаменти - какво означава това?

Appart идва от френската дума, която означава „частна голяма стая“. В Европа това се отнася за помещение от една или повече стаи за продажба или отдаване под наем. По принцип апартамент е апартамент с площ от 40 м2 с две или повече луксозни стаи за живеене. Те са характерни за санаториуми, пансиони, хотели, мотели, хотели и др. Някои може да се чудят какви са апартаментите в жилищна сграда? Те не съществуват в обикновени многофамилни сгради, тъй като в Русия апартаментите не са включени в жилищния фонд, живеенето в тях е възможно само временно.

Плюсове и минуси на апартаменти

По правило много хора, когато решават да закупят недвижим имот, са изправени пред избор какъв вид жилище да закупят - и т.н. И такова понятие като апартаменти усложнява тази процедура. За да улесним задачата, нека разгледаме следния въпрос: какви са предимствата и недостатъците при закупуването на този вид недвижим имот? Нека да разгледаме също: жилищни или нежилищни помещения са апартаментите?

професионалисти	недостатъци
Удобно местоположение (обикновено центъра на града).	Невъзможност за регистрация (само временна регистрация за 5 години с необходимост от подновяване).
Цена. Като правило, 20% по-ниски от цените на обикновените апартаменти.	Високата цена на „комуналните услуги“, тъй като тарифите се прилагат като за нежилищен имот.
Няма ограничения за преустройство на помещенията, каквито има за жилищните имоти.	Високи данъци, характерни за нежилищните помещения.
Наличие на развита инфраструктура (магазини, ресторанти, търговски центрове, клубове, кина и др.).	Липса на възможност за кандидатстване за субсидии и помощи.
Да живеете близо до работното си място, особено ако офисът се намира в същата сграда.	Трудности при получаване на ипотека за закупуване на апартаменти.
Възможност за преместване веднага след въвеждане на сградата в експлоатация.	Неудобства, свързани с близостта на офисите и техните служители.
Жилище с модерни довършителни работи.	Не е подходящ вариант за семейства с деца.

Каква е разликата между апартамент и апартамент: правната страна на въпроса

Както вече споменахме, апартаментите не са недвижими имоти, предназначени за постоянно пребиваване, тъй като те се класифицират като нежилищни помещения. Дори когато собственикът има всички документи за собственост, той няма да може да получи регистрация по местоживеене. И това е основната разлика от обикновените жилища, за която купувачът трябва да знае. Но каква е правната разлика между апартаменти и апартаменти?

Как апартаментите се различават от обикновения апартамент по отношение на регистрацията?

В момента е невъзможно да се получи регистрация в апартаментите, тъй като те не принадлежат към жилищния фонд. Собственикът обаче може да кандидатства за временна регистрация за период от пет години (трябва да се подновява непрекъснато), което дава същите права като постоянната. Това важи за апартаменти както в офис центрове, така и в хотелски комплекси. Тази разпоредба важи както за бизнес офис центрове, така и за комплекси от хотелски тип. В момента на законодателно ниво се повдига въпросът за възможността за присвояване на апартаменти на статут на жилищни помещения и разрешаване на постоянно пребиваване в тях.

Какви са апартаментите в нови сгради: изисквания към предприемача

Строителството на жилищни сгради е разрешено само в парцели, които не са предназначени за жилищно строителство. Например, ако е строго забранено да се строят жилищни сгради в непосредствена близост до магистрала, тогава това ще бъде специална пречка за изграждането на жилищен комплекс. Разрешено е също така изграждането на жилищни сгради върху обществени и търговски терени, както и в бивши индустриални зони.

При изграждането на сгради с апартаменти, предприемачът не е длъжен да гарантира наличието на развита инфраструктура. Когато продават такива недвижими имоти, малко компании са готови да действат в съответствие с Федерален закон № 214 „За участие в капитала“, който по принцип не гарантира на инвеститорите пълна защита. Това означава, че покупката на апартаменти в нова сграда е по-рискова сделка от инвестицията в строителството на жилищна сграда.

Апартамент или апартамент: кое е по-добре по отношение на плащането на комунални услуги?

За повечето хора покупката на апартамент е по-изгодна от апартамент, само от гледна точка. Това се дължи на факта, че цената на доставката им до потребителя в такива помещения включва данък върху добавената стойност. В повечето случаи разликата в наемите между апартаменти и апартаменти е 35% в полза на вторите. Следователно ползите от закупуването на недвижими имоти в жилищни сгради трябва да се разглеждат в дългосрочен план.

Защо апартаментите са опасни за получаване на субсидии и помощи?

Когато решавате да закупите апартамент, трябва да знаете още един важен момент. Собствениците на нежилищни имоти не могат да разчитат на получаване, за разлика от собствениците на обикновени апартаменти. Нивото на доходите не оказва никакво влияние върху това решение, тъй като жилищният кодекс на Руската федерация изобщо не споменава категорията собственици на апартаменти.

Разлики между данъците върху апартамента и апартамента

Достъпността на цените и удобната локация на апартаментите ги правят привлекателни за закупуване. Но това е само върхът на айсберга. Въпреки привидното им сходство с обикновените жилища, апартаментите не са жилищни помещения с всички произтичащи от това последици. Следователно купувачът на недвижим имот трябва да знае разликата между апартамент и апартамент по отношение на данъците.

Размерът на данъците върху апартаментите е много по-висок от този на обикновените апартаменти със същата площ и се състои от:

• данъчната ставка върху нежилищните помещения е 0,5-2% от кадастралната стойност, докато за обикновените жилища тази цифра е 0,1%;
• кадастрална стойност на нежилищни помещения, която по правило е по-ниска, но не повече от два пъти, от апартаменти с подобна стойност, което обаче не компенсира напълно разликата в ставките;
• удръжки за данък върху апартаменти или къщи (20 m за всеки собственик и 50 m за пенсионери - не подлежат на облагане), които не се прилагат за недвижими имоти от нежилищния фонд.

От всичко казано по-горе следва, че за апартаментите трябва да платите по-висок данък върху имуществото, почти равен на този, определен за собствениците на офис помещения. Въпреки това, в бъдеще, ако правно подобен недвижим имот бъде прехвърлен в жилищен фонд, тогава данъците ще бъдат същите като за собствениците на апартаменти и частни къщи.

Апартамент или апартамент: кое е по-добро и как собствениците споделят обща собственост

Според руското жилищно законодателство собствениците на жилища в жилищни сгради също получават права на дял в обща собственост и технически помещения. В случай на закупуване на апартамент, собственикът получава собственост само върху помещенията, в които живее и не може да претендира за дял от общата собственост в сградата.

Възможно ли е да се създаде HOA за собственици на апартаменти?

Само общото събрание на асоциацията на етажната собственост може да назначи или премахне управляваща компания, а собствениците на апартаменти могат да създадат асоциация на собствениците на жилища (HOA), което ще позволи по-ефективно управление на жилищната сграда. Собствениците на апартаменти не могат да създават HOA, но могат да се обединят в обикновени партньорства и да образуват партньорства с нестопанска цел.

Разлики в получаването на разрешителни за преустройство

Ще се изисква и не всички дейности може да са разрешени. Например не можете да преместите тоалетна или вана в жилищна зона. Въпреки че няма пречки за пълно преоборудване на апартаментите и не се изискват разрешителни. Въпреки това, както при апартаментите, апартаментите са с носещи стени и всички съществуващи отвори в тях трябва да бъдат подсилени с метални конструкции.

Могат ли апартаментите да бъдат превърнати в жилищен фонд?

Много хора, закупувайки този вид недвижим имот, се надяват в бъдеще да го превърнат в жилище с всички произтичащи от това предимства. Но възможно ли е това? Да, преводът е възможен, но ще трябва да срещнете някои трудности. Обикновено няма пречки за това, освен ако апартаментът първоначално не е проектиран като работилница или офис.

Основното условие за преместване в жилище е помещенията да имат пряк достъп до слънчева светлина поне два часа на ден. Апартаментите също трябва да отговарят на изискванията на SanPin за жилищни помещения. За да се прехвърлите в жилищен фонд, ще трябва да съберете и подадете следните документи:

• съответно заявление за прехвърляне;
• техническа документация за помещенията;
• етажни планове на сградата;
• проект за преустройство, ако има такъв;
• съгласие на съседите;
• плащане на държавно мито.

Защо апартаментите са по-евтини от апартаментите?

По-ниската цена на апартаментите в сравнение с обикновените жилища се дължи на няколко фактора, които пряко влияят върху цената на недвижимите имоти. Първо, предприемачите на жилищни сгради и комплекси имат по-ниски разходи за разрешителни. Второ, такива проекти обикновено нямат същите изисквания към инфраструктурата, както в случая с жилищните имоти. И трето, благодарение на съществуващите стандарти за осветление, разработчикът може да осигури по-голям брой помещения, което значително ще увеличи вероятната печалба.

По какво се различават апартаментите от студиата?

На съвременния пазар има голям избор от различни видове недвижими имоти и, продължавайки да разглеждаме тази тема, си струва да споменем разликата им от апартаменти, градски къщи и др. Много хора се интересуват каква е разликата между студио и апартамент? По същество това е стая, в която практически няма прегради и само банята е напълно изолирана. Подобно на апартамента, студиото е с отворен план, подходящо е и за семейства без деца и струва около 30% по-малко от традиционното многостайно жилище. Единствената разлика е, че апартаментите не са включени в жилищния фонд.

Как едно жилищно пространство е различно от апартамент?

В Жилищния кодекс на Руската федерация, член 16 „Видове жилищни помещения“ се посочва, че те включват жилищни сгради, техните части, апартаменти и стаи. Член 15 обяснява подробно този термин като изолиран имот, подходящ за комфортен престой. Също така това помещение трябва да отговаря на изискванията на SNiP и жилищното законодателство. Следователно, отговаряйки на въпроса каква е разликата в статута на жилищно помещение и апартамент, можем да кажем едно нещо - практически няма.

Струва ли си да си купите апартамент от експертна гледна точка?

Закупуването на апартамент е добър вариант за решаване на жилищния проблем с ограничен бюджет. Но закупуването на този имот може да бъде изгодно само в следните случаи:

• вече има апартамент, в който можете да се регистрирате;
• предвидено е помещенията да бъдат отдавани под наем;
• за съчетаване на дома и офиса;
• ограничен бюджет за закупуване на жилище.

Колко струва наемането на апартамент?

В Европа практиката за отдаване на апартаменти под наем е широко развита. Постепенно той започна да се вкоренява в Русия и носи доста законно добър доход под формата на 10% от първоначалната инвестиция. За да изградите бизнес за отдаване под наем на помещения, се препоръчва да закупите няколко апартамента, които се намират в една и съща сграда и да създадете мини-хотел с удобни условия за живот.

Едностайните апартаменти могат да се наемат месечно. При цена на наем от 35 000-40 000 рубли на месец, с изключение на комуналните услуги, които ще бъдат платени от наемателя, можете напълно да върнете парите, изразходвани за покупката им, в рамките на 10 години.

Няколко думи в заключение

Разгледахме какви са апартаментите, техните плюсове и минуси, каква е разликата между жилищни помещения и апартамент, нюансите на дизайна и ползите от закупуването на такъв недвижим имот. Както можете да видите, това е отлична възможност за тези, които имат ограничени средства, особено след като има голяма вероятност да ги прехвърлите в жилищен фонд и да получите всички произтичащи от това предимства. Надяваме се, че тази статия ще ви помогне, когато решите да закупите недвижим имот за себе си.