Къде да наемете апартамент сами. Как да наемете апартамент правилно и официално: инструкции стъпка по стъпка за наемане на апартамент без брокери

Как да наемете апартамент без посредници? Какви са особеностите на наемането на апартамент чрез агенция? Колко ще спечеля, ако наема апартамент или стая за дълго време?

Здравейте на всички, които погледнаха светлината! Денис Кудерин, експерт от популярното онлайн списание HeatherBober, е във връзка.

Днес ще говорим за това как компетентно, безопасно и изгодно да наемете апартамент. Статията ще бъде полезна за всеки, който има допълнителни недвижими имоти, върху които искате да направите своя малък бизнес.

В края на статията ви очаква гарантиран бонус - преглед на най-надеждните компании в Руската федерация, които ще ви помогнат да наемете жилище при най-изгодните условия за неговия собственик.

1. Отдаване под наем на апартамент като бизнес

Ако имате апартамент, различен от този, в който живеете, и това жилищно пространство бездейства, изяждайки пари за поддръжка, винаги можете да го превърнете в източник на допълнителни доходи.

В същото време ще трябва да работите усилено само в началния етап - подготовка на обекта за лизинг и търсене на наематели. И тогава вашата задача ще бъде само навременното получаване на редовен наем. Идеален пример за пасивен доход е „седим и парите отиват“.

Вярно е, че все още трябва да следите състоянието на апартамента, да отстранявате проблеми и повреди навреме и периодично да контролирате нивото на лоялност на наемателите. Но ако желаете, можете да делегирате тази част от работата на фирма за управление на недвижими имоти.

В тази ситуация можете да наемете апартамент и да отидете в чужбина, на село при дядо си или на южния бряг на Крим за постоянно пребиваване. В този случай всички грижи за наема ще преминат към попечителя, а вие ще трябва само да теглите пари от сметката и да ги харчите по свое усмотрение.

Прочетете какво е професионалист в отделна статия.

Основното нещо при наемането на апартамент е правилното оценяване на рентабилността на това предприятие. Когато наемате недвижими имоти за временно ползване, трябва да вземете предвид всички фактори, които по един или друг начин могат да повлияят на цената на наема: само в този случай ще можете да определите адекватна пазарна цена за наем.

Освен това трябва предварително да решите дали ще действате сами или ще включите професионални брокери в процедурата. И двата варианта имат своите плюсове и минуси.

Основното правило е следното: ако трябва да наемете апартамент точно сега - заминавате, имате спешна нужда от пари - по-добре е да привлечете агенти от надеждна компания за недвижими имоти или с безупречна репутация. Ако имате време, направете го сами. Единственото условие е да имате поне минимален опит в сделките с недвижими имоти.

И още един важен нюанс - трябва да можете да разбирате хората. Вие сами ще трябва да прецените дали избраният от вас наемател е надежден или си струва да потърсите друг кандидат.

Не трябва да се правят грешки: нечестен наемател означава забавени плащания или пълна липса на такива, щети на имущество, оплаквания от съседи, наводнения и пожари, може би дори обаждания до полицията. трябва ли ти

Таблицата показва основните предимства и недостатъци на самостоятелното наемане на апартамент и с помощта на посредник:

Стъпка 3Търсят се наематели

Къде да гледам, вече казах по-горе. Тук отбелязвам, че въпреки че търсенето на кандидати е най-важният етап от процеса, не бива да се вкопчвате в него. 100% перфектните наематели са рядкост.

Пример

Една моя приятелка се омъжи и се премести в апартамент със съпруга си. Тя реши да наеме своята „однушка“ и внимателно се зае с търсенето на наематели. Около 30 кандидати бяха последователно отхвърлени от нея.

Някои имаха котка, други бяха твърде млади и весели, трети й се струваха недобре и т.н. В резултат на това търсенето на наематели се проточи в продължение на много месеци, а приятелката загуби сън, мир и почти се скара с новия си съпруг.

Универсален съвет - предпочитайте семейни двойки, в които и двамата съпрузи работят и имат стабилна заплата.

Стъпка 4Уговаряме среща и показваме апартамента

Преди да се договорите за показване, проведете предварителен разговор, задайте на кандидата въпроси за сигурност. Ако нещо ви тревожи в отговорите, не поемайте рискове - кажете директно: „Съжалявам, но кандидатурата ви не ме устройва“.

На срещата говорете втори път с потенциалния наемател. Ако впечатлението е положително - води и показвай.

Стъпка 5Събираме документи

Наемателите също не се раждат с лико. Те трябва да са сигурни в чистотата на сделката и вашето благоприличие. Затова съберете документи, в случай че наемателят изисква представянето им.

Необходимият пакет включва:

• паспорт (можете да копирате);
• удостоверение за собственост на жилище;
• разписки, потвърждаващи липсата на дългове за жилищни и комунални услуги.

Ако в апартамента е регистриран някой друг освен вас, ще ви трябва и писменото съгласие на тези хора, за да наемете апартамента.

Стъпка 6Сключваме споразумение

Можете да наемете апартамент неофициално и официално. В първия случай ще получите повече (13% данък няма да бъде удържан), но няма да имате никакви гаранции за безопасността на вашето имущество.

Договорът е доказателство за гражданскоправни отношения между страните. Това е вашата застраховка в случай на конфликти, недоразумения и спорове. Липсата на споразумение може да се превърне в инструмент за натиск от страна на наемателя - те казват, че не удържате данък от наема, което означава, че можете да изчакате плащанията.

В договора трябва да са посочени условията, при които наемате апартамента, сроковете за внасяне на месечната такса, размера на първата авансова вноска, ако има такава. Отделни точки се отнасят до безопасността на вашето имущество, отговорността на страните в случай на нарушение на споразумението, условията за предсрочно прекратяване на договора.

Например, ако съседите се оплакват от шум, собственикът има право да изгони наемателите в рамките на 3 дни или седмица, без да възстановява наема.

Стъпка 7Получаваме авансово плащане

Споразумението устройва и двете страни, всички са щастливи и усмихнати. Остава само да получите авансово плащане - това ще бъде началото на дълго взаимноизгодно партньорство. За предпочитане е всички финансови изчисления да бъдат документирани. За да не се случи: „Ама ти платих онази седмица, забрави ли?“, „Как иначе 2000, дадох ли цялата сума?“.

Ако се съмнявате в способностите си или някои точки не са ви ясни, по-добре е да ги изясните предварително. Възползвайте се от съвременните цифрови технологии - получете съвети онлайн от професионални адвокати на ресурса Lawyer.

Ресурсът си сътрудничи с хиляди квалифицирани специалисти във всички области на правото, включително жилищни адвокати. Можете да се свържете с тях чрез чат или като се обадите на посочените по-долу номера.

Можете да получите компетентна правна подкрепа точно сега - сайтът работи денонощно.

4. Професионална помощ при наемане на апартамент - преглед на ТОП-5 агенции за недвижими имоти

Обещаният бонус е преглед на петте най-надеждни агенции, които ще ви помогнат да наемете апартамент бързо и безопасно.

Най-старата столична фирма за недвижими имоти. Има широка мрежа от представителства - само в Москва работи по един стандарт от 120 клона. Занимава се с всякакви сделки с недвижими имоти, включително отдаване под наем на частни апартаменти.

Опитните агенти гарантират, че ще предадат вашия обект бързо, законово компетентно и изгодно. Брокерите с дългогодишен опит ще помогнат за реализирането на всеки обект - от стая в жилищен район до елитна вила в района на Москва. Правната чистота на договора се следи от щатни юристи на фирмата.

Специализирана агенция за недвижими имоти с дългогодишен опит на капиталовия пазар. Фирмата разполага с богата информационна база и персонал от квалифицирани служители. Основният принцип на работа на компанията е отговорното отношение към изпълнението на всяка поръчка.

Брокерите са отговорни за компетентното изготвяне на договор за наем и отчитат на първо място интересите на собствениците на жилища. Избирайки Алма, вие сте сигурни в безопасността на вашия имот и навременно плащане.

3) Приходи

Една от най-големите компании за недвижими имоти в Руската федерация. Трудов стаж на жилищния пазар - 25 години. Лидер на Московска област. Има клонове в десетки руски градове. Предметът на дейност обхваща всички сфери на пазара на недвижими имоти. Ще помогне да наемете апартамент в нова сграда, в предградията, в бизнес центъра на столицата. В държавата - само доказани агенти с голям брой успешни договори.

Московска агенция, специализирана в луксозни недвижими имоти. Компанията гарантира, че вашето жилище няма да бъде наето на първия: служителите ще проверяват всеки кандидат, за да определят неговата платежоспособност и благоприличие.

В същото време компанията гарантира, че ще предаде вашия обект за 1-2 дни на максимална пазарна цена. В рамките на един час след обаждането при вас ще дойде професионален фотограф, който ще заснеме апартамента, след което специалистите ще направят оценка на имота и ще определят наемната му стойност.

Пълен набор от услуги на пазара на недвижими имоти. Трудов стаж от 1997г. 8 клона в Москва и десетки представителства в други градове на Руската федерация. Допълнителни услуги в областта на оценката, консултирането и анализите на жилища.

Можете да наемете апартамент чрез агенция по 2 начина: обадете се по телефона (обаждания се приемат от 9 до 21) или попълнете онлайн заявка. Жилището ще се отдава под наем на пазарна цена, като окончателният избор на наематели се прави от собственика на имота. Подарък за всеки клиент - застраховка на имущество и гражданска отговорност.

5. За какво трябва да сте подготвени - 4 основни риска за наемодателя

Когато наемате апартамент, бъдете готови за определени рискове. Хората се отнасят към чуждата собственост не толкова благоговейно, колкото към собствената си.

Освен това на жилищния пазар има огромен брой измамници, които са готови да спечелят за ваша сметка.

Изброяваме основните видове рискове за собствениците на апартаменти.

Риск 1.Имуществена щета

Това е най-вероятният риск при наемане на имот. Като правило, заедно с жилищното пространство, собствениците отдават под наем мебели и домакински уреди. Понякога това е много ценен имот, който искате да си върнете жив и здрав. Да, и завършването на апартамента често струва много пари.

Мечтата на мнозина е да притежават няколко жилищни помещения, да ги дават под наем и да живеят дълго и щастливо. Външно може би изглежда привлекателно, но всъщност отдаването под наем е огромно „главоболие“ за наемодателя. Трябва постоянно да решавате куп проблеми: данък, търсене на добросъвестни наематели, ремонти и т.н. Нека се опитаме да разберем този труден въпрос.

Стъпка по стъпка план как правилно да наемете апартамент

Ако имате свободен апартамент, той може да се превърне в добър допълнителен доход. Разбира се, ще се сблъскате с много трудности, но те ще бъдат предимно в началния етап.

Първа стъпка

Първата стъпка е подготвителен етап, всичко, което се изисква от вас тук е да проучите пазара.

• Преди да публикувате обява онлайн или да се свържете с агенция, трябва да проучите какви оферти вече има, какво наемодателите посочват в обявата, да разгледате офертите на потенциални конкуренти.
• Проучете известни сайтове за обяви. Проучете тяхната структура, представяне на текста, какви цени съществуват. Струва си да се обърне внимание на това от какво зависи цената (площ, наличие на мебели, ремонт и др.).
• Струва си да се обърне внимание на факта, че цената на наема ще зависи не само от красив ремонт. Разходите се влияят и от фактори като: района (колкото по-близо до центъра, толкова по-скъпо, съответно), наличието на различна инфраструктура наблизо (развлекателни центрове, магазини, детски градини и др.), транспортна достъпност, съседи, състояние на апартамента, площ и много други.
• След като направите това проучване, вече можете приблизително да оцените цената на вашите помещения.

стъпка втора

Същността на този етап е подготовката на апартамента за доставка. Във всеки случай ще трябва да направите поне малки козметични ремонти, за да придадете на апартамента представителен вид.

• Първоначално трябва да се отървете от всеки боклук в апартамента, който очевидно не е полезен за бъдещите наематели. Различните нощни шкафчета в стила на "Съветския съюз" очевидно няма да придадат на апартамента привлекателен външен вид. Желателно е интериорът да бъде възможно най-модерен, "опциите на баба" днес не се цитират.
• Жилището трябва да бъде оборудвано с всички необходими дребни домакински уреди и мебели. Разбира се, някои наемодатели предлагат необзаведени варианти, но такава стая едва ли ще бъде много търсена, а наемът им е много по-нисък.
• Преди да наемете апартамент, трябва да платите всички съществуващи (ако има такива) дългове за сметки за комунални услуги, да премахнете лични вещи.
• Не забравяйте да проверите състоянието на окабеляването, водопровода, домакинските уреди и т.н. Ако се случи някаква извънредна ситуация поради неизправност на едно или друго устройство, което вече е било в апартамента, ще трябва да се справите с последствията. Ще бъде особено разочароващо, ако скъпото оборудване на наемателя страда от дефектно окабеляване, цената на което ще трябва да ви бъде възстановена.

Преди да наемете апартамент е препоръчително да го застраховате (независимо дали ще го наемате законно или не), за да се предпазите от евентуални рискове и разходи в бъдеще. Когато застраховате имущество, трябва да вземете предвид всички възможни проблеми: пожар, наводнение, експлозия и др. Ако договорът за наем е формализиран, застраховката е задължителен елемент, но в този случай застрахователната премия ще бъде малко по-висока.

Кой апартамент ще бъде търсен

Разбира се, не всяка стая ще бъде интересна за потенциалните наематели. За да може един апартамент да бъде много търсен и да започне да генерира приходи, той трябва да отговаря на определени изисквания:

1. Един от основните фактори е местоположението на апартамента. Естествено, помещенията, разположени по-близо до центъра, са много търсени и имат много по-висока цена. Факторът за местоположение включва не само района на града, но и общото местоположение на жилищното пространство. Това включва следните точки: слънчева страна, етаж, ъглов апартамент или не и др.
2. Разбира се, наемателите обръщат внимание на красив и модерен ремонт. Дори ако апартаментът е много чист и подреден, помещенията с ремонт в европейски стил ще бъдат много по-търсени, а наемът в този случай ще бъде с порядък по-висок.
3. Мобилизация. Апартаментите с мебели и домакински уреди са по-интересни за потенциалните наематели. В апартамента трябва да има минимум: хладилник, газова печка, телевизор, диван, легло, маса и др.

Стъпка трета

Следващият етап вече е свързан с подаването на обява, но засега индиректно. Задачата на този етап е да снимате правилно апартамента.

• Потенциалният наемател ще обърне внимание преди всичко на снимките на помещенията. Затова те трябва да бъдат направени качествено, на добър фотоапарат.
• Когато снимате вашите помещения, трябва да покажете всички най-изгодни аспекти от тях. Често за тази задача се наемат професионални фотографи, но вие можете да се справите сами с тази задача.
• Преди да започнете да правите снимки, трябва внимателно да разгледате апартамента си. Погледнете от какъв ъгъл тази или онази стая ще изглежда по-изгодна.
• Преди фотосесията е необходимо да се направи мокро почистване. Прахът и мръсотията ще бъдат много забележими на снимката, което значително разваля гледката.
• На снимката е желателно да направите уютен външен вид, можете да добавите няколко аксесоара, които ще направят атмосферата по-„домашна“. Меки играчки, възглавници, цветя и други ще ви помогнат да се справите с тази задача. Ако ви е жал да оставите тези неща, можете да не ги оставяте, а само да ги заснемете на снимка. В крайна сметка потенциален наемател няма да обърне внимание на тези малки неща, когато разглежда апартамент, а на снимката те създават хубава, топла „картина“.
• Фотосесията е най-добре да се прави през светлата част на деня и е желателно денят да е слънчев. На дневна, естествена светлина, стаята ще изглежда по-удобна, отколкото на изкуствена светлина на полилей.
• Трябва да правите много снимки, хората са привлечени от изобилието от снимки. Колкото повече качествени снимки правите, толкова по-големи са шансовете ви да отдадете вашето пространство под наем.

Стъпка четвърта

Това е един от най-важните етапи – писането на реклама. Той трябва да съдържа максимум информация, но в същото време да не е претоварен и труден за разбиране.

• Обявата трябва да съдържа описание на апартамента, наличие на балкон, ремонт, площ, инфраструктура и др.
• Необходимо е да се посочат характеристиките на оформлението и самия апартамент (остъклен балкон или не, комбинирана или отделна баня, слънчева страна или не, ъглов апартамент и др.).
• Текстът на обявата може да съдържа и изисквания към потенциалните наематели, например някой отдава под наем жилище само на семейни двойки или изключително на студенти. Всеки наемодател има индивидуални изисквания, но не трябва да изпадате в крайности и да правите прекомерни искания, особено ако апартаментът ви принадлежи към икономичната класа.
• Преди да поставите реклама в сайта е необходимо да проверите текста за грешки, както правописни и пунктуационни, така и говорни и граматически. Не забравяйте да прочетете текста преди да изпратите, за да премахнете неоправданите повторения и правописни грешки.

Стъпка пета

На този етап няма да има трудности, защото основната задача тук е да поставите реклама.

• Трябва да изберете най-популярните сайтове с реклами, лесно е да ги накарате всички да бъдат чути. Не трябва да поставяте реклами на малко известни сайтове, хората рядко ги посещават, но измамниците често действат.
• Можете да рекламирате във вестника, това е един от най-надеждните начини да се предпазите от измамници. Но рекламите във вестниците имат недостатъци: няма да можете да публикувате снимки и често размерът на текста в колона е ограничен.

Стъпка шеста

Когато рекламата започне да "работи", ще получите много обаждания от потенциални клиенти. Първият телефонен разговор е много важен, наемодателят трябва да вдъхне доверие и ясно да отговори на всички въпроси на събеседника.

• По време на разговора трябва да бъдете учтиви, но не се опитвайте да налагате апартамента си на клиента. Достатъчно е да кажете няколко похвални думи и да отговорите на въпроси, които ви интересуват.
• Когато общувате за първи път с потенциален наемател, трябва да разберете дали той е съгласен с вашите условия, дали отговаря на изискванията (т.е., ако търсите наемател за непушачи, определено трябва да изясните този детайл още при първия разговор, за да не губите време).
• Ако след телефонен разговор всичко ви устройва и двамата, трябва да уговорите среща. Ако имате няколко наематели, препоръчително е да определите времето за всички в един ден с разлика от 20 минути. Това се прави, за да не се ходи до апартамента всеки път, а понякога хората изобщо не идват на срещата, защо да се притеснявате отново. Няма от какво да се притеснявате, хората, които търсят апартамент, също обмислят няколко варианта.

стъпка седма

Този етап е един от най-важните - показване на апартамента. В този момент трябва да сте максимално уверени, за да вдъхнете доверие на клиента.

• Преди да покажете апартамента, трябва да пристигнете по-рано от наемателя, за да имате време да почистите и възстановите красотата. И просто да закъснявате не е хубаво, впечатлението за вас ще се формира още от първите секунди.
• Трябва да покажете всяка стая, включително кухнята, банята и т.н. Не забравяйте да кажете преди колко време е направен ремонтът, какви добри съседи и т.н.
• По време на показването на помещението, наемодателят трябва да следи и за бъдещия си наемател. Необходимо е още веднъж да се изясни с кого ще живее, дали има лоши навици, малки деца и т.н. (ако това е фундаментално важно, разбира се).
• Ако клиентът се съмнява, не оказвайте натиск върху него. Ако вашето помещение не се харесва, никакви убеждавания няма да помогнат, а ако човек има сериозен интерес, той определено ще се върне при вас.
• Клиентите не винаги са запознати с района, в който се намира апартаментът, необходимо е да се каже какви магазини, инфраструктура и др.
• Не е необходимо да чакате за всеки въпрос, разкажете ни сами за всички характеристики на апартамента (има ли топла вода, оставяте ли пералнята, има ли интернет и кабелна телевизия и т.н.). Но не бъдете твърде натрапчиви в историята си и не разкрасявайте реалността.

Стъпка осма

Този етап е чисто формален - изпълнението на договора. В документа е необходимо да се посочат изискванията към наемателя, в случай на неспазване на които договорът може да бъде прекратен.

• Договорът трябва да бъде съставен в два екземпляра: единият остава при наемодателя, а вторият - при наемателя.
• Освен изискванията към наемателите и състоянието на апартамента, в документа трябва да се посочи размерът на месечния наем и приблизителният период на пребиваване на наемателите, който може да бъде уточнен конкретно. Не забравяйте да включите условията, при които наемател може да бъде изгонен от вашия дом.
• Преди да съставите договор, трябва да запишете показанията на измервателните уреди и да направите снимка на паспорта на бъдещия наемател, за да избегнете неприятни ситуации или да не станете жертва на измамник.

Задължителни клаузи на договора

1. Пълните имена на двете страни, сключващи договора, трябва да посочват паспортните данни на наемателя и наемодателя.
2. Размерът на наема, сроковете, в които наемателят е длъжен да плати наема. Освен това трябва да посочите условията за промяна на цената (ако този елемент не е налице, наемателят няма право да увеличи размера на месечното плащане);
3. Колко често наемателят може да проверява апартамента. Ако искате понякога да посещавате наематели без предупреждение, посочете в договора клауза, която ви позволява да правите това. Без това ръководство наемодателят може да посети наемателите само след предупреждение, но в този случай той няма да може да се предпази от някои от рисковете, описани по-долу.
4. В договора трябва да се посочи кой плаща за комунални услуги. Ако наемодателят се съгласи да поеме тези разходи (което е изключително рядко), той също го предписва в документа.
5. Ако собственикът на апартамента иска да наложи някакви ограничения върху използването на апартамента, той трябва да посочи това в договора.
6. Документът трябва да посочи списъка на лицата, които ще живеят в апартамента. Наемателят е длъжен да уведоми наемодателя за факта, че в апартамента ще живеят допълнителни хора и да съгласува с него възможността за тяхното настаняване. При необходимост в договора могат да бъдат включени допълнителни лица.
7. Естествено, трябва да има условия за прекратяване на договора, тук можете да посочите при какви обстоятелства може да бъде изгонен наемател.
8. Други условия по желание на собственика на апартамента.

Понякога клиентите са много педантични хора и могат да поискат някои документи от вас, за да се уверят, че сделката е чиста, ето документите, които трябва да имате със себе си в такъв случай:

1. паспорт (можете да копирате);
2. удостоверение за собственост на жилище;
3. разписки, които потвърждават липсата на дългове за комунални услуги.

Това е пакет от задължителни документи, клиентът може да изисква всичко, но трябва да обърнете внимание, ако исканията на бъдещия наемател ви изглеждат достатъчно странни, трябва да помислите дали имате нужда от такъв наемател.

Стъпка девета

Това е най-приятният момент за собственика и неприятен за наемателя - предплащане. Тук всичко е просто: сумата се договаря предварително, така че не трябва да възникват трудности. Препоръчително е да записвате всички финансови транзакции и да подписвате двете страни, за да избегнете недоразумения в бъдеще. Вземете специална тетрадка за тези цели, където ще напишете сумата и ще се подпишете под факта, че сте я получили, и наемателя, че ви я е дал. Не забравяйте да включите номера. Имайки такъв бележник, вие и вашият наемател ще сте сигурни, че няма да има финансови проблеми, всеки път, когато можете да прегледате записите и да проверите плащането.

Основни рискове за наемодателя

Ако ще отдавате апартамента си под наем, бъдете подготвени за факта, че могат да възникнат определени трудности и неприятни ситуации. Наемодателят винаги трябва да е психически и физически подготвен за всякакви неприятни ситуации.

Имуществена щета

Разбира се, наемателят ще се отнася към вашия имот по различен начин от своя собствен. Бъдете готови, че след всеки наемател ще трябва да правите козметични ремонти, особено ако са хора с малки деца и животни. Задължително е в договора да се включи клауза, подписвайки която наемателят се задължава да възстанови цялото увредено от него имущество.

Пренаемане

Напоследък много често срещан вид измама, особено в големите градове. Схемата на този вид измама е изключително проста: те наемат апартамент от вас и след това го дават под наем на други наематели, като навиват цената няколко пъти. Много често наетите апартаменти се отдават под наем на гастарбайтери по тази схема, тъй като те живеят в групи от няколко души и можете да вземете огромна сума от тях. Много е лесно да разкриете такава измама: най-често съседите съобщават, че в апартамента ви има много наематели и се държат шумно. Можете също така понякога да посещавате наематели без предупреждение.

Огромен брой жители

Този проблем е подобен на предишния, но в тази ситуация наемателят пуска гости безплатно. Някои наемодатели не се притесняват от присъствието на многобройни приятели и любовници, особено ако не причиняват много неудобства (което е изключително рядко). Понякога наемателите организират публични домове или свърталища за наркотици, бъдете внимателни, защото в такава ситуация собственикът на апартамента ще отговаря пред закона, дори и да не е имал представа какво се случва в него. Можете също така да контролирате тази ситуация с помощта на съседи или лични посещения.

Незаконни действия на наемателите

Понякога има случаи, когато наемателите ограбват, запалват или продават имущество от апартамента. Именно за да предотвратите подобни ситуации, трябва да снимате паспорта на човека, който ще пуснете в дома си. Необходимо е да се реши такъв проблем с помощта на полицията, тъй като това вече е криминално престъпление. Ако човек откаже да покаже паспорта си, помислете хиляди пъти дали трябва да му се вярва и за какви цели се нуждае от вашия апартамент.

Можете да избегнете такива неприятни ситуации, като наемете апартамент официално, но в този случай ще загубите малко доходи, но напълно се предпазете от измама. Просто трябва да изберете агенция за недвижими имоти с добра репутация (вижте препоръките на изтъкнати брокери, рецензии в интернет и т.н.), а служителите на компанията ще ви помогнат да намерите отговорни наематели, да извършите опис на имуществото, да съставите и изпълни договор и др.

глоби

Съгласно законодателството на Руската федерация доходите от отдаване под наем на апартамент се облагат с данък. Ако искате да наемете неофициално апартамент, рискувате да попаднете на огромна глоба. В допълнение, лице, което избягва данъчна декларация, рискува да бъде лишено от свобода за период от шест месеца (ако сумата на неплатените данъци е повече от сто хиляди рубли).

Данъчна система

Ако искате да направите всичко според закона и да формализирате договора за наем, ще трябва да плащате данъци върху доходите си. За физическите лица е предвидена стандартна процедура за плащане на данък върху доходите на физическите лица. Индивидуален предприемач може да избира от няколко оферти:

• Общ режим на облагане. В този случай наемодателят е длъжен да плати 13% от доходите си, да събере удостоверения, че изчисленията са извършени правилно.
• Опростена данъчна система. Тук данъчната вноска се изчислява на базата на дохода, но средно е около 6% от общия доход.
• Патентна система на данъчно облагане. В този случай няма фиксиран лихвен процент. Изобщо не е нужно да плащате данъци, но ще трябва да закупите патент, който е доста скъп. Цената на патент във всеки регион е различна. Освен това при такава система е необходимо да се правят вноски в данъчните фондове.

В опит да намалят процента на данъчните облекчения, някои наематели предписват в договора сума за наем под реалната, но този метод е незаконен. Агенцията ще ви разкаже повече за всички възможни системи за данъчно облагане на собственика и определено ще ви помогне да изберете най-изгодния вариант.

Дневно отдаване под наем на апартамент

Можете да наемете апартамент не само за дълго време, но и на ден и дори на час. Този тип бизнес е много по-рисков. Най-добрият вариант за ежедневен наем е едностаен апартамент, тъй като сметките за комунални услуги ще бъдат много по-малко, много по-лесно е да направите модерен ремонт в едностаен апартамент, в резултат на което наемът може да бъде много по-висок.

Идеалната локация за апартамент под наем е района в близост до гарата или центъра на града. Защо тези области? Тъй като предимно бизнес пътуващите се интересуват от такива апартаменти.

Предимства на дневния наем

• Ако е необходимо, винаги можете да използвате апартамента (ако в този момент няма жители);
• Добър доход. Такива апартаменти са много търсени, особено по време на празниците (но в този случай съществува риск от щети на имущество, не забравяйте да вземете всички предпазни мерки, описани по-горе);
• При този вид лизинг не се изисква регистрация на IP;
• Ако апартаментът първоначално е в добро състояние, това е добър източник на доходи от нулата, изискващ само реклама и малко подготовка на помещенията.

Минуси на дневния наем

• Оплаквания от съседи. Понякога наемателите са много шумни, но този проблем може лесно да бъде решен чрез отговорен избор на клиенти. Някои съседи се притесняват от постоянния поток от непознати.
• Някои клиенти се държат не съвсем отговорно, могат да съсипят имота ви. За да се предпазите от подобни проблеми и свързаните с тях финансови разходи, винаги правете снимка на паспорта на всеки клиент.

При наемане на апартамент на дневна база също има определен списък с разходи, включващ елементи като:

1. Данъчни вноски (ако ще кандидатствате за IP);
2. Рекламни материали (можете да използвате безплатни сайтове с реклами, но този метод е по-малко ефективен, тъй като рекламите се публикуват на такива „дъски“ всяка минута и вашите ще слязат до дъното много бързо. И за да може рекламата да бъде фиксирана в горната част, ще трябва да платите за това );
3. Почистване на жилища и пране на спално бельо. Можете да избегнете тези разходи и да направите нещата сами, но тогава ще прекарате по-голямата част от живота си зад призрака в ред в апартамента. Много по-лесно е да се свържете с фирма за почистване.
4. Разходите за консумативи (обикновено много малки), като тоалетна хартия, сапун, захар, чай и др.
5. Плащане на комунални услуги. С дневен наем вече няма да е възможно да „закачите“ този разходен елемент за жителите.

Наемането на апартамент е добър начин да спечелите допълнителни пари. Но, както всеки бизнес, той има своите "подводни камъни", определени рискове. Отначало не всичко може да се получи и първоначално приходите ще покрият само първоначалните разходи, но след известно време апартаментът ще се превърне в отличен източник на доходи. Наемането на апартамент не е трудно нито сами, нито с помощта на агенция, но си струва да запомните, че укриването на данъци в Руската федерация е наказателно наказуемо деяние.

Законодателството ясно определя кръгът на лицата, които имат право да отдават под наем недвижими имоти:

1. Съгласно чл. 30 от Жилищния кодекс на Руската федерация, собственикът има право да предостави за временно ползване принадлежащите му помещения въз основа на договор за наем или договор за наем.
2. В съответствие с чл. 67 от Жилищния кодекс на Руската федерация, наемателят на жилище по договор за социално наемане също има право да отдава под наем жилище. На този етап обаче не може да се отмени едно малко уточнение.

   Той може да пренаеме апартамента, но при условие, че реалният собственик на апартамента е съгласен с това.

Може ли лице, което не е собственик или наемател на помещението да го наеме?

Може, ако е законният представител на собственика, с когото е сключено нотариално завереното пълномощно.

Начини

Има два начина да отдадете вашия имот под наем:

• самостоятелно;
• чрез посредник.

Кой е най-добрият начин за изпращане? Нека разгледаме накратко процедурата за транзакция и за двата варианта.

Лично

Какво трябва да направите, за да отдадете сами имота си под наем:

1. Определете цената на наема. За да направите това, ще трябва да съберете данни за цените на подобни апартаменти във вашия регион, да сравните оферти от конкуренти и да зададете приемлива цена, като вземете предвид местоположението на обекта, неговото състояние и характеристики.
2. Направете снимка на апартамента. Висококачествените изображения ще помогнат на работодателите бързо да решат дали тази опция е подходяща за тях или не.
3. Съставете реклама. Офертата за наем трябва да описва характеристиките и достойнствата на имота.
4. Публикувайте оферта за работа на специализирани табла за обяви в Интернет или в печатно издание. Публикуването на много ресурси се заплаща. Важно е да избирате само онези сайтове или вестници, които наистина дават резултати.
5. Получавайте обаждания от потенциални наематели, като незабавно обсъждате подробностите и условията за пребиваване.
6. Назначавайте срещи. След обаждането е препоръчително да планирате оглед на жилище в рамките на 1-2 дни, така че потенциалният наемател да няма време да намери друга опция.
7. Представяне на апартамент.
8. Изготвяне на трудов договор и други подкрепящи документи. Споразумението трябва да съдържа подробни условия за пребиваване, така че по-късно да няма проблеми с наемателя.
9. Сключете споразумение, обсъждайки в него всички нюанси на пребиваване, правата и задълженията на страните. След приключване на документите вземете плащането за първия месец и предайте ключовете на работодателя.

Чрез фирма

Каква е процедурата за наемане на апартамент, ако собственикът потърси услугите на посредник?

За да гарантирате безопасността на собствения си имот, трябва да се свържете с доверени агенции за недвижими имоти, които вече са се доказали на пазара за наеми.

Предстои подписване на договор с агенциятаза предоставяне на услуги.

За собствениците на апартаменти посредническата услуга ще бъде безплатна, тъй като комисионната се заплаща от наемателя. В някои случаи обаче собственикът също плаща. Например, ако спешно трябва да наеме жилище (платените средства ще отидат за допълнителна реклама на апартамента) или ако се наемат елитни недвижими имоти, за които не е толкова лесно да се намери наемател.

Агентът поема отговорността за реклама, контакт с потенциални наематели и подготовка на документация. Собственикът само идва на шоуто, взема решение за избора на конкретен наемател и подписва договор за наем.

Кой вариант е по-изгоден?

Преди да вземете решение за един или друг начин за отдаване под наем на жилище, трябва да оцените плюсовете и минусите на двата варианта.

Предимства и недостатъци

Положителни моменти при отдаване под наем на жилище без посредник:

1. Възможност за бързо намиране на наемател. Тъй като наемателите трябва да плащат комисионна на агенцията, много от тях основно търсят апартамент от собственика. Офертите за наем от собственика са популярни, така че можете да намерите наемател след няколко дни.
2. Възможност да отдадете вашия имот под наем на по-добра цена. Много безскрупулни агенти при оглед на апартамент умишлено намаляват цената на наема, за да сключат бързо сделка и да получат комисионна. Ако имотът се отдава под наем от собственика, тогава, на първо място, те изчисляват личната си полза.

минуси:

Кое е по-добро и какви са клопките?

Защо собствениците предпочитат да работят с брокери? Предимства на наемането на апартамент чрез посредник:

1. Агентът се грижи за цялата работа по намиране на клиент, представяне на жилище и документи. По този начин собственикът на апартамента спестява време.
2. Брокерът се интересува от бързата доставка на жилище, тъй като получава комисионни от наемателя едва след сключване на сделката.
3. Специалистът дава безплатни съвети на собственика относно подготовката на условията за живот в апартамента и други нюанси, свързани с отношенията между наемателя и наемодателя.
4. Собственикът на апартамента може да се свърже с няколко агенции наведнъж, за да ускори търсенето на наемател.
5. Използването на услугите на посредник е удобно, особено за тези собственици, които наемат недвижими имоти в регион, където самите те не живеят. След като сте издали пълномощно за специалист, не можете да се притеснявате за отсъствието на работодатели.

Недостатъци на наемането на жилище чрез брокер, клопките на такъв лизинг:

1. Няма гаранции, че като се свърже с агенцията, собственикът ще намери работодател по-бързо. Не всички наематели са склонни да плащат комисионна на посредник.
2. Някои агенти, особено частни, предлагат да подпишат стандартен договор за наем, който самият собственик може да изтегли в интернет. В този случай не е необходимо да се говори за индивидуален подход към изпълнението на сделката.
3. Съществува риск да се сблъскате с брокери измамници, които ще вземат пари от собственика за неизвършени услуги и ще се скрият.

ВАЖНО!Трябва да се разбере, че агентът предоставя само услуги за намиране на работодатели и обработка на сделката. Отношенията между собственик и наемател след сключването на договора вече не го засягат.

Разрешаването на конфликти между страните не е в компетенциите на брокера, така че собственикът ще трябва да се справи сам.

Наемането на жилище чрез агенция за недвижими имоти и самостоятелното сключване на сделка има своите предимства и недостатъци. Ако собственикът сам реши да се справи с този проблем, тогава той трябва да се запознае с всички правни тънкости на сделката - от проверка на документи до изготвяне на трудов договор. Ако изборът е направен в полза на посредник, тогава е препоръчително да изберете доверена организация.

Ако намерите грешка, моля, маркирайте част от текста и щракнете Ctrl+Enter.